Вопрос: Возможна ли одновременная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, вновь заключенного договора аренды и договора залога арендных прав на вышеуказанный участок?


Ответ:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ
ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ

<ПИСЬМО>
от 28 марта 2014 г. № 12-2955-1

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, полагаем, что одновременная государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и нового договора аренды в отношении данного земельного участка возможна.
Согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон) правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
В соответствии со ст. 9 Закона в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП) записи об ипотеке (п. 1 ст. 11 Закона). Исходя из принципов ведения ЕГРП, закрепленных в Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 219, ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел ЕГРП содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом (п. 5).
Таким образом, внесение в ЕГРП записи об ипотеке как обременении имущества, заложенного по договору об ипотеке, невозможно при отсутствии в ЕГРП записи о самом имуществе (имущественном праве).
Согласно ст. 10 Закона договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 Закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Исходя из вышеизложенного, договор залога арендных прав на земельный участок может быть заключен только после государственной регистрации вышеуказанного договора аренды.

Заместитель руководителя Управления
Н.И.СОПОВА


------------------------------------------------------------------