УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ПО НАДЗОРУ
В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА
ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ

ИНФОРМАЦИЯ
от 27 марта 2014 г. № 4322

О ПРАВАХ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ И СПОСОБАХ ЗАЩИТЫ СВОИХ ПРАВ

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).
В соответствии со статьей 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно части 4 вышеуказанной статьи Закона договор об участии в долевом строительстве должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет),
- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (для договоров заключенных после 11.01.2014)
Вышеперечисленные условия на основании статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) относятся к существенным условиям договора. Это значит, что при отсутствии хотя бы одного из них договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Закона).
В обращениях потребителей, направляемых в адрес Управления Роспотребнадзора по Приморскому краю, в основном, указываются нарушения со стороны застройщика, связанные с просрочкой передачи объекта долевого строительства участникам, в связи с чем разъясняем.
Срок и порядок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлены соответственно статьями 6 и 8 Закона.
Застройщик не позднее предусмотренного договором и единого для всех участников строительства срока обязан передать участникам объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Исключение составляют случаи, указанные в части 3 статьи 6 Закона, которая гласит: "В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ". Одним из способов изменения срока передачи объекта долевого строительства является соглашение сторон, предусмотренное статьями 450 - 451 ГК РФ.
В случае согласия участника с изменением сроков передачи объекта долевого строительства, стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа, застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты неустойки (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Также участник договора долевого строительства может воспользоваться своим правом на односторонний отказ от исполнения договора и уведомить об этом застройщика. В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона застройщик, в случае одностороннего отказа участника от исполнения договора долевого строительства, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
В предусмотренном пунктом 1 части 1.1 статьи 9 Закона случае, участник обладает правом требования расторжения договора долевого строительства в судебном порядке. В этом случае застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора также обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Вышеуказанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
В случае нарушения застройщиком срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.
Моментом расторжения договора долевого строительства при одностороннем отказе от его исполнения участником считается день направления застройщику соответствующего уведомления, причем указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Порядок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику в соответствии с Законом устанавливает вид юридического документа, на основании которого осуществляется такая передача, - это передаточный акт.
При этом, существует возможность передачи объекта долевого строительства по иному документу. Этот иной документ, а также случай, в котором он может быть оформлен, указаны в части 6 статьи 8 Закона (безосновательное уклонение участника от принятия объекта долевого строительства).
При отсутствии надлежащим образом оформленных документов о передаче объекта долевого строительства, подписанных застройщиком, объект долевого строительства считается не поступившим во владение и пользование участника долевого строительства в соответствии с правилами, предусмотренными частью 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказ или уклонение застройщика от передачи объекта долевого строительства участнику может расцениваться как неисполнение либо ненадлежащее исполнение со стороны застройщика одного из существенных условий этого договора, а, именно, как просрочка передачи объекта долевого строительства участнику.
Также, застройщик не вправе передавать участнику долевого строительства во владение и пользование объект долевого строительства до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания, в котором такой объект расположен.
Если застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства до ввода здания, в котором расположен такой объект, в эксплуатацию, это является прямым нарушением требований Закона. Данное действие застройщика даже при наличии письменного согласия участника долевого строительства квалифицируется как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Порядок передачи зависит от условий договора участия в долевом строительстве:
- если договором участия в долевом строительстве не предусмотрен срок начала и завершения передачи объекта долевого строительства, то указанное в Законе уведомление застройщик обязан направить участнику долевого строительства не позднее, чем за один месяц до даты наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства;
- если договором участия в долевом строительстве предусмотрен срок начала и завершения передачи объекта долевого строительства, то указанное в Законе уведомление застройщик обязан направить участнику долевого строительства не менее, чем за четырнадцать рабочих дней до даты начала передачи объекта долевого строительства, предусмотренной договором участия в долевом строительстве. В любом случае уведомление направляется не ранее получения застройщиком разрешения на ввод здания в целом в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Направляемое в адрес участника долевого строительства уведомление должно содержать сведения, указанные в статье 8 Закона, а именно:
- сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче;
- предупреждение о необходимости принять объект долевого строительства;
- предупреждение о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 указанной статьи.
Если уведомление застройщика в адрес участника долевого строительства не будет содержать любого из указанных сведений, обязательство застройщика признается исполненным ненадлежащим образом и, как следствие, возникает просрочка должника.
Уведомление направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения в соответствии с Правилами оказания услуг почтовой связи, либо выдается участнику долевого строительства лично под расписку в получении.
В случае нарушения застройщиком оговоренного срока и (или) порядка передачи объекта долевого строительства участник имеет право:
1. Требовать в досудебном или судебном порядке от застройщика выплаты неустойки (пеней) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (часть 2 статьи 6 Закона).
2. В одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, уведомив об этом застройщика, а также потребовать возврата денежных средств, уплаченных в счет цены договора в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения и уплаты процентов на эту сумму в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (пункт 1 части 1, часть 2 статьи 9 Закона);
3. Требовать расторжения договора долевого строительства жилья в судебном порядке с возвратом денежной суммы, внесенной в счет оплаты по договору и взысканием неустойки (пени) за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Помимо неустойки (пени) участник вправе требовать от застройщика возмещения причиненных убытков (статья 10 Закона), а также компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".
Способы восстановления нарушенных прав потребителя в связи с просрочкой передачи застройщиком объекта долевого строительства закреплены частью 2 статьи 6, частями 1, 2, 4, 6 статьи 9 Закона.
Претензионный (досудебный) порядок предусматривает направление участником долевого строительства претензии, в которой выставляет одно из требований, указанных выше. Претензию в адрес застройщика необходимо направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
Судебный порядок, предусматривает право потребителя на основании статьи 11 ГК РФ, статьи 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" обратиться в суд при неурегулировании спора в досудебном порядке.
Согласно ч. 5 ст. 40 Закона РФ "О защите прав потребителей" орган государственного надзора (Управление Роспотребнадзора по Приморскому краю) может быть привлечен судом к участию в деле либо вправе вступать в дело по своей инициативе или по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Основания специальной процессуальной дееспособности Роспотребнадзора установлены пунктом 1 статьи 47 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) и пункта 5 статьи 40 Закона Российской Федерации 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".
Основания вступления в судебный процесс - статья 34, часть 1 статьи 38, статья 47 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Поводами для участия Роспотребнадзора в конкретном гражданском деле являются: инициатива участника дела по иску (стороны: истец, ответчик; лица, участвующие в деле: третьи лица, прокурор), инициатива суда в рамках производства по иску, инициатива органа Роспотребнадзора.
Порядок участия государственного органа для дачи заключения в суде установлен статьей 189 ГПК РФ.

Заместитель руководителя
М.В.ПОЛЯКОВА


------------------------------------------------------------------